不動産を売却する際には、自分で買い手を見つけるよりも不動産に仲介を依頼するのが一般的です。その時交わされるのが「媒介契約」というもので、その後の売却活動に大きく関わる重要なステップです。

内容を詳しく知らず媒介契約を結んでしまうと、自分が望んでいた売却活動ができなかったり、仲介手数料などの契約内容についてトラブルを引き起こす可能性もあります。

そのため、媒介契約の締結時には、内容をきちんと理解しておく必要があるのです。
今回は、媒介契約の種類や、契約を結ぶ前に注意しておくべポイントをまとめています。

3種類の媒介契約から選ぶ

媒介契約には、

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

という3種類があります。
売却活動を行い、依頼者がどのようなサービスが受けられるかを明確に契約することで、基本的な意図は全て同じです。

しかし、契約によっては依頼者の拘束力が強いものがあるので注意しておきたいところ。
それぞれの特徴を見て、自分の意志で決定するようにしましょう。

専属専任媒介

仲介を1社の不動産会社のみに依頼する契約。自分で見つけてきた相手と直接取引することもできません。

  • 契約有効期間:3ヵ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への登録:媒介契約締結から5日以内
  • 状況の報告義務:1週間に1回以上

注意点

依頼者は、不動産会社を1社に絞らなければならず、自分で見つけてきた相手でも仲介業者を間に挟む必要があり、非常に拘束力の強い契約です。不動産会社は自分の会社だけで決めてほしいのが本音なので、専属専任媒介を勧めてことが多いです。他社との比較ができないこともありので、慎重に判断しましょう。

専任媒介

仲介を1社のみに絞るというのは先程と同じですが、自分で見つけてきた相手とは仲介業者を通さずに取引ができます。

  • 契約有効期間:3ヵ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への登録:媒介契約締結から7日以内
  • 状況の報告義務:2週間に1回以上

注意点

専属専任媒介よりは拘束力は低い契約ですが、早く成立させるために都合の良い買主だけを探すような仲介業者も存在しています。優良な不動産であれば売却活動を熱心に行ってくれますが、他社と比較できないという点や、もっとも有力な買主であるかわからないという点が懸念されるポイントです。

一般媒介

複数の不動産会社と同時に仲介契約を結ぶことができ、自分で見つけてきた相手とも直接取引が可能。媒介契約の中で一番拘束力が低く、自由度の高い契約です。

  • 契約有効期間(法令上の制限なし):(行政指導では)3ヵ月以内
  • レインズ(指定流通機構)への登録:任意
  • 状況の報告義務:任意

注意点

複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、より有力な購入希望者が表れる確率が高く、競争が高まることで高値で売却しやすくなります。しかし、競争が多いことによって不動産側は不安定な仕事となるので、売却活動が手薄になってしまう恐れもあります。

媒介契約を決めるポイント

3つの媒介契約をご紹介しましたが、「結局どの契約にしたらいいの?」と困る人も多いでしょう。そのため、媒介契約を選ぶうえで重要なポイントを挙げてみました。

自分の事情を踏まえたうえで、希望条件に合った契約を選ぶことが大切です。

どんな売却活動・報告をしてくれるのか?

レインズへの登録有無や、売却の宣伝方法、自社顧客への紹介手順など、実際に契約を依頼したときに「どんな販売活動を行ってくれるのか」を確認しておきましょう。

例えば、「うちで契約したらこんな宣伝ができる」「他社の不動産会社と連携しているから集客がある」など。売却実績を聞いておくこともポイントです。

また、媒介契約によっては依頼者に状況報告をすることが義務付けられています。しかし、単に報告といっても内容は様々なので、具体的にどのような報告が受けられるのかも確認しておきましょう。

売主の希望を明確にする

仲介業者と媒介契約を結ぶときには、

  • 売却したい時期
  • 売却希望価格
  • 売却活動の方法
  • 引越し可能な時期
  • 売却後の資金計画

などを、明確に不動産会社に伝えておくことが重要。

不動産会社が提案する業務内容だけでなく、自分が求めるサービスが受けられるのかどうかも聞いておきましょう。

仲介手数料を確認する

媒介契約を結び、晴れて契約成立にまで至ったら、仲介業者に報酬を支払う必要があります。

ただし、仲介業者が受け取れる報酬額は、売却価格の割合によって上限が定められているので、「売却価格の何%を支払うのか」をしっかり理解して選びましょう。

中には、上限いっぱいまで手数料を取る業者から、仲介手数料を半額にしている会社などもあるので、媒介契約を結ぶ前に複数の不動産会社と比較することをおすすめします。

依頼者がすべきことを確認しておく

不動産の売却を仲介業者に依頼することで、全ての事柄が全振りできるという訳ではありません。

契約を進めるうえで、測量が必要であったり、物件情報の提供、公的な書類の必要性など、依頼者自身で行わなければならないことがある場合もあります。

後々「そんなの聞いてなかった!」とならないためにも、契約に至った場合にどういった物(事)が必要になるのかまで、しっかり聞いておきましょう。

まとめ

媒介契約は、不動産売却を進める上で重要なポイントのひとつです。
自分の条件に合った売り方ができるのか、サービスはどこまで受けられるのかなど、媒介契約を結ぶ前にしっかり不動産会社に確認しておきましょう。

また、初めから専属媒介を契約するには依頼者のリスクが高いので、まずは一般媒介で様子を見て、多くの不動産会社を比較してみるのも方法の一つです。

後々トラブルになったり後悔しないためにも、事前の確認を怠らないようにしましょう。

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