不動産を購入するとき、住宅ローンを組んで購入する人がほとんどです。
その際、もし何かしらの理由で購入した不動産を手放すことになったときは、どうしたらよいのでしょうか?

ローンの支払いが完済していれば問題ありませんが、ローンが残っている場合は売却できないのでは?と思っている人も少なくありません。

実は、ローン残債がある不動産に関しても、いくつかの方法を利用することで売却することができるのです。

というわけで今回は、ローン残債がある不動産の売却についてお話ししていきます。

ローンを組んだ不動産には「抵当権」が付いている

不動産を購入するときに住宅ローンを組みますが、その際、金融機関はお金を貸す代わりに対象となる不動産に「抵当権」を設定します。

抵当権とは、万が一ローンが返済できなかったときに、その不動産を担保として確保しておく権利で、もし毎月の返済が滞ってしまった場合には、この不動産を競売にかけることで融資した金額を回収する目的のものです。

不動産を売却するには、抵当権が付いたままでも法律上問題ありませんが、もしローン返済がされなかった場合には、持ち主が誰であろうとその物件は競売にかけられてしまいます。

つまり、買主が売主から不動産を購入したとしても、売主のローンが滞れば、住まいが競売にかけられてしまうということなので、そんなリスクを背負ってまで不動産を購入しようという買主はほとんど居ません。

抵当権を外すにはローン完済が必要

不動産を売却するためには、抵当権を外しておくことが一般的。
ですが、設定されている抵当権を抹消するためには、ローンを一括で返済する必要があります。

例えば、ローン残債が2000万円の不動産が、2000万円以上で売れた場合は、そのまま全額ローン返済に充当すれば抵当権を外すことができます。

しかし実際には、こうも上手くいかないのが現実です。
不動産物件は、購入時より値段が下がってしまう可能性が大いにあります。なので、かなりのローン額が残っている場合は、その残債よりも高く売れる確率はかなり低めです。

そのため、もし残債が2000万円のところ1500万円でしか売れなかった場合は、足りない500万円を自己資金で充当しなければいけません。

自己資金で充当できない場合は「住み替えローン」

売却価格で足らなかったローン残債額を、自分の貯金などで充当することができれば問題ありません。しかし、貯金がなく、足りない部分の支払いができない場合はどうしたらよいのでしょうか?

不動産を売却してもローン残債が支払えない場合のことを「担保割れ」といいますが、この担保割れになった場合のみ利用ができるのが「住み替えローン」というものです。

住み替えローンを利用できる条件は、

  • 売却したお金でローン残債を返しきれないとき
  • 貯金や身内からの資金援助でも完済できないとき

です。
そのため、住み替えローンを利用しなくても完済できている人には、このローンを利用することができないというわけです。

売却値でローン残債が返済できそうにない人は、住み替えローンの利用を検討してみてください。

ただし、住み替えローンの場合は通常のローンよりも審査が厳しいため、誰もがローン審査に通るという訳ではないので要注意!

ローンの借り過ぎは注意!

住み替えローンは、ローン残債が残っていても新居が購入できる、とても便利なローンですが、あくまで金融機関から追加でお金を借りるということを忘れてはいけません。

新居の購入のことになると、つい生活を切り詰めてまで購入したくなるものですが、「現実的に返せる金額」をしっかり計算してから決めることが大切です。

また、いくら審査に通ったからといっても、安易に毎月の返済が額を増やしたり、返済期間を延ばしたりするのはとても危険。家計は破綻してしまわないためにも、ローンを組む前に慎重になって決断するようにしてください。

事前に売却価格を把握することが大事

今住んでいる不動産を手放す時、先に新居購入の手続きを進めるのは危険です。
予想していた金額で物件が売却できなかった場合のために、事前にいくらで売れるのかを把握しておくことが大事。

また、不動産売りに出す際には、「必ず2000万円以上で売らなければいけない」などを仲介業者にしっかり伝えておくのも重要です。

新居となれば早く契約したいと思う気持ちも分かりますが、思うように売却できなければ新居の購入はできなくなりますので、住み替えローンの利用に関わらず、事前にお金の計算をきちんとしておきましょう。

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